租房时，有的承租人会在看中某一套房屋后向出租人交纳一笔费用，本意是为双方后续达成租赁协议提供保证，但如果对此约定不明，双方可能各执一词，引起纠纷。对于预交款项的性质究竟如何判定？我们来看下面的案例。
【案情回顾】
2021年12月10日，熊某通过招租广告联系苗某磋商租赁事宜。2021年12月18日熊某看房后和苗某形成租赁合意，约定熊某承租苗某的房屋用于经营药店，租金每年10万元。同日，熊某支付苗某3万元。因苗某的营业执照经营范围不包含零售药品，双方约定由苗某办理营业执照经营项目的增项。后熊某领取了所看房屋的钥匙。
2022年1月20日，苗某向熊某发送了营业执照照片，显示住所地为71号院（熊某已领取该房屋钥匙）。2月23日，苗某向熊某微信发送《租赁房屋协议书》，其中约定苗某同意熊某承租位于164号院地面一层南侧房屋。次日，熊某向苗某发送了《北京市房屋租赁合同》电子版，希望按照此合同版本签署，但双方并未在上述协议中签字确认。此外，苗某对熊某已领取钥匙的房屋加装了一扇小门。
但后来，双方因苗某提交的营业执照住所地与苗某提供的《租赁房屋协议书》中房屋门牌号不一致产生争议，苗某解释称《租赁房屋协议书》系其从164号院房主处获得的合同模板，直接微信转发给熊某，没有修改房号。熊某对此不予认可，起诉要求苗某退还定金3万元，苗某则认为该3万元系预交的租金，不同意退还。
【审理裁判】
法院经审理认为， 2021年12月18日，双方口头就熊某租赁苗某房屋经营药店一事进行协商，双方形成了合意。当日，熊某向苗某支付3万元，结合2022年2月23日苗某向熊某发送《租赁房屋协议书》及次日熊某向苗某发送《北京市房屋租赁合同》电子版的事实，应当认为熊某支付3万元且苗某收取该3万元的本意是强化与对方形成租赁关系的意思表示，保证双方租赁合同的最终订立。因此熊某与苗某于2021年12月18日形成了事实上的预约合同关系，在将来的一定期限内仍要签订正式的房屋租赁合同，该3万元系保证金性质。
一般情况下，预约合同签订后双方仍要另行签订本约合同。但是如果预约合同已经就合同主体、标的、数量等主要内容达成一致，符合合同成立条件，且一方当事人已经实施履行行为且对方接受的，在双方后续未签订本约合同的情况下，预约合同可以转化为本约合同，本案中预约合同成立后，熊某领取了房屋钥匙，苗某按照双方约定为熊某办理了营业执照增项并为方便熊某经营在房屋上加装1个小门，上述行为均是双方对所达成的合同的履行。故在双方最终并未签订正式租赁合同的情况下，预约合同转化为本约合同，仍应视为双方的租赁合同关系已经成立。
租赁合同成立后，3万元保证金的保证作用完成，苗某应当予以退还。因熊某明知苗某房屋的具体位置，且在双方并未签订《租赁房屋协议书》的情况下，熊某如有异议完全可以进行协议书文本的修改，但其直接以苗某提供的营业执照地址与《租赁房屋协议书》中的地址不一致为由不再继续履行合同，法院有理由认为系熊某违约解除合同，应当承担违约责任，综合考虑苗某为履行合同产生营业执照经营范围增项费用及装修费用，在3万元中扣减1万元，判决苗某返还熊某2万元。
【法官说法】
本案是租赁合同磋商中的常见情形，双方在签订正式租赁合同之前由承租人向出租人支付一笔费用，强化双方达成租赁合同的意思表示。虽然当事人对此可能缺乏认识，但在法律上，如果没有其他约定，此时双方成立的是预约合同。
预约合同是指当事人约定为将来一定期限内订立合同而达成协议，是当事人在本约内容达成一致前作出的有约束力的意思表示。订立预约合同的根本目的在于签订本约合同，正如承租人在看房后交纳一笔费用，出租人接受，双方都表现出强烈的日后签订正式租赁合同的意愿，且受到该意思表示的约束。
预约合同可以转化为本约合同。预约合同已经就合同主体、标的、数量、价格或报酬等主要内容达成合意，符合合同成立条件，如一方已实施履行且对方接受的，应当认定本约合同成立。
本案中双方欲订立正式的租赁合同实际并未订立，但双方已经就租赁标的、价格、租期等租赁合同主要条款达成一致，且均有一定的履行行为，此时预约转化为本约，租赁关系成立。当事人的履行行为进一步表明其愿意受到本约的约束，故在预约合同的基础上可以直接认定本约成立。
【法官提示】
承租人看中房屋后向出租人交纳一笔费用希望确定租赁机会，这是实践中常见的订立租赁合同的过程，但为了避免产生纠纷，法官建议：
在租赁合同磋商时应明确费用的性质。定金、保证金、租金等不同性质的费用所实现的功能不同，适用的法律规则不同，在租赁合同磋商过程中，双方当事人应当对费用的性质进行明确约定，以免日后对此产生争议。
达成租赁合意后应尽快签订书面合同。书面协议的签订能使双方协商的各项事宜落实到纸面，有据可查，有利于权利义务的明确和日后纠纷的解决。
在磋商过程中应当遵守诚实信用原则。双方在合同磋商过程中已经建立了特殊的信赖关系，在成立预约合同的情况下，双方的信赖关系更进一步，此时应当对合同订立尽到合理的努力，否则也可能承担损害赔偿责任。